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フラット35、ダブルフラットなどで使い勝手も向上

2015年度からフラット35の種類が増えている。「ダブルフラット」と「リフォーム一体型」だ。いずれも取り扱う金融機関は限定されるが、フラット35を柔軟に活用できる点で、注目したい。
まず、「ダブルフラット」とは何か?
“ダブル”と言っているとおり、「フラット35」の住宅ローンを2本組み合わせて借りられる利用方法だ。
「フラット35」は、最長35年の固定金利のローンではあるが、基本となる返済期間21年以上35年以下の場合と返済期間15年以上20年以下の場合で金利が異なる。この15年以上20年以下のものを通称で「フラット20」と呼んでいる。金利はフラット20のほうが低い。
2015年6月の適用金利の場合を例にすると、フラット35で1.54%~2.15%(金融機関で金利は異なり、最頻金利は1.54%)、フラット20で1.31%~1.92%(最頻金利1.31%)になる。
※いずれも融資率9割以下の場合。9割を超える場合は金利が高くなる。
これまでは、フラット35の借入額すべてが同じ返済期間でしか借りられなかったが、ダブルフラットを取り扱う金融機関であれば、フラット20とフラット35を組み合わせたり、同じフラット35でも返済期間を25年と35年で組み合わせたりといったことが可能になる。
メリットは、一定期間経過後の住宅ローンの毎月返済額を軽減することにある。
例えば30歳で子どもが生まれたばかりという人が、1本のフラット35で全額35年返済にするのではなく、ダブルフラットを利用して一部を15年返済にするとしよう。返済開始後の15年間は毎月返済額が多くなるが、15年返済分が完済される16年目以降は毎月返済額が減るため、子どもの高校進学以降の教育費に回すことができる。
15年返済や20年返済の借入にはフラット20の金利が適用されること、返済期間が短いほど利息が少なくなることから、利息削減効果が大きいというメリットもある。住宅金融支援機構の試算で後者の例を見ると、総返済額は約231万円も少なくなる。
次は、「フラット35(リフォーム一体型)」。
フラット35の利用者で中古住宅の割合が増化傾向にあるが、中古住宅の購入時にリフォームをしてから入居する事例が増えている。中古住宅の購入資金とリフォーム工事の資金をひとつにまとめて、フラット35で借りられるというものが、リフォーム一体型だ。
気になる金利は、2015年2月の金利(基本となるフラット35の最頻金利1.37%)を底に、上がったり下がったりしている。この状況はしばらく続くと思われるが、依然として史上最低水準にある。
中古住宅の流通活性化が求められるなか、フラット35のリフォーム一体型に注目が集まったが、ほぼ同時期にダブルフラットの取り扱いも開始されていた。フラット35には、長期固定金利という安心感があるだけでなく、融資基準が明確であったり、万一の救済措置の選択肢があったりと、民間金融機関の住宅ローンとは異なる魅力がある。一方、融資額や借り方の柔軟性などで使い勝手が悪い点はあるが、バリエーションが増えたことで一定の改善がなされた。

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