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“マイナス金利”とは? 低金利時代の住宅ローン返済方法

マイナス金利という言葉をご存じだろうか。経済ニュースや新聞を読む方は聞いたことがあるかもしれない。マイナス金利とは、現金や債券などの金融取引において金利がマイナスになる場合を指す。最近そこから派生して住宅ローンでも使われる。住宅ローンで払う利息額より住宅ローン控除額のほうが大きく、実質マイナス金利のような恩恵を受けられることを意味するのだ。
最近、金融緩和を進める欧州諸国の一部の国債金利がマイナスになったことがあった。本来、お金を借りる側が貸し手に利息を払うのに対して、マイナス金利になると、貸し手が利息を払う。借り手は、お金を借りてなおかつ利息まで払ってもらえるという珍しい現象が起きているのだ。
しかし、住宅ローンにおけるマイナス金利の意味は少々異なる。現在の住宅ローン金利が最低水準にあるのは事実だが、マイナスではない。冒頭で説明したとおり、ローンの利息額よりローン控除などの優遇措置で戻ってくる金額のほうが大きく、実質マイナス金利のような恩恵を受けられることを意味する。
11年目以降に繰り上げ返済すると支払う利息がぐっと減る
超低金利と住宅ローン控除を活用する返済のコツは2つある。1つは返済期間を長くして返済額を少なくしたり、借入額を増やしたりして、返済開始10年間でもらえるローン控除額を増やすこと。もう1つは控除がなくなる11年目以降に期間短縮型の繰り上げ返済を行い、残った利息を減らすことだ。
具体的には、自己資金を頭金として支払わず、手元に残してあえて借入額を増やす。そして、11年目に手元に残した自己資金などで繰り上げ返済することだ。あくまでも頭金としての資金が用意できている場合に、住宅ローン控除の恩恵を最大限受けるための返済方法だ。
現在の金利なら住宅ローンを借りることで、当初10年間は支払利息額を超える控除を受けられる可能性が高い。しかし、ローン控除額を増やすために借入額を増やす返済方法の最大のリスクは金利上昇だ。なぜなら金利が上昇すると35年間で払う利息額が、10年間で得られる控除額をすぐに上回ってしまうからだ。急な金利上昇に対処するには、資金を余分に手元に残し、いつでも繰り上げ返済できるようにしておくことが大切だ。

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