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2015年3月10日から受付を開始した「省エネ住宅ポイント」について、6月末時点の実施状況を国土交通省が公表した。発行したポイントは、6月末時点の累計で189億ポイントを突破したというが、ポイントをもらうのはまだ間に合うのか、改めて確認しておこう。
2015年6月末時点で予算枠の2割程度を消化
最大30万円(耐震改修を行う場合は最大45万円)相当のポイントがもらえる「省エネ住宅ポイント」は、2014年度補正予算で創設された制度で、「住宅エコポイント」の復活といわれ話題になった。補正予算が閣議決定した2014年12月27日以降に契約した、所定の省エネ住宅の新築やリフォーム、完成済み新築住宅の購入などが対象で、2016年3月31日までに着工するものに限られる。
しかし、ポイントを発行してもらうには申請が必要で、ポイントの申請は2015年11月30日までが期限となり、かつ予算枠に達成した場合はそれより前に期限がくる可能性もある。
省エネ住宅ポイントの予算枠は、905億円。以前より対象を広げて使い勝手をよくした省エネ住宅ポイントだが、2015年6月末時点で、どの程度の予算が消化されているのだろう?
まず、6月末時点の累計発行ポイントは、11万3791戸・189億4291万6000ポイントに達している。すでに発行した累計戸数は11万3791戸であるが、ポイントの申請を受け付けた累計戸数は14万916戸なので、予算消化が見込まれる額は、189億4291万6000円よりは多くなるだろう。が、当初予算枠の905億円の2割程度なので、予算枠に早期に達してしまう懸念はないだろう。
申請期限は2015年11月30日まで
ポイントの発行申請期限は11月30日までだが、それまでに何をすればよいのだろうか。対象となる住宅によっても違いがあるので注意してほしい。
まず、省エネリフォームについては、11月30日までに工事が完了したうえで、所定の書類を用意して、ポイント発行の申請をする必要がある。
一方、省エネ住宅を新築したり、1000万円を超える大規模な省エネリフォームをする場合は、工事期間が長くなるので、工事が終わる前にポイント発行の申請ができる。この場合は、工事請負契約を結んだうえで、建築確認や所定の省エネ性能を満たす証明書などの必要な書類を用意して、11月30日までにポイント発行の申請をしなければならない。
では、新築の省エネ住宅を購入する場合はどうだろう。省エネ住宅を分譲する事業者は、ポイントの予約申請ができるので、未完成の場合でも完成済みの場合でも、まずは売主に確認して省エネ住宅ポイントの対象になる住宅であることが前提。そのうえで、11月30日までに売買契約を結び、ポイント発行の申請をする必要がある。
ポイント発行の申請を期限までにできたとしても、ポイントを発行してもらう権利を得たに過ぎない。確実にポイントを受け取るためには、着工や完了報告などを期限までにきちんと実行することも求められる。
さて、省エネ住宅ポイントをもらうために、慌てて契約をしたり、工事を完了させたりするのは本末転倒だ。すでに住宅の新築や購入、リフォームの検討段階が進んでいて、30万円相当のポイントをもらいたいと考えていた場合は、ポイントの発行申請に期限があることを意識してほしい。

「エアビーでまわす」。不動産仲介会社間のやり取りで、そんな言葉を最近聞くようになった。「賃貸物件をAirbnbに掲載し、ゲストハウスとして運用する」という意味で使われている。「Airbnb(エアービーエンビー)」とは宿泊施設のマッチングサイト。主に部屋単位で運営されているゲストハウスを、一般客に貸し出すものとして利用されている。

Airbnbはサンフランシスコに本社を置く非公開会社Airbnb, Inc.により所有、運営されており、設立は2008年。誰でも我が家の1室、所有する物件を気軽に貸し出せ、収益を上げられると、現在では192カ国の3万3000都市に80万室以上の宿を提供していると言われる。海外にはカウチサーフィンなど類似のサイトもあるが、日本向けにローカライズされたサイトがあるのは現時点ではAirbnbのみ。そのためもあり、空室を所有する人の間では新たな収益源として注目を集めているのである。

ところでこのAirbnb、「じゃらん」や「一休」といったサイトと違い、個人で物件を登録できるのが特徴だ。個人が賃貸マンションや一戸建てを借り、ベッドや家具等を備えて写真を撮る。周辺物件を見つつ、価格を決め、Airbnbに登録して後は反響を待つ。およその流れはそんな感じだ。

このサイトがメジャーになるまでは普通の人がゲストハウスを運営しようなどとは誰も思わなかった。できなかった。部屋を借りることや家具等を整える事はできても、集客ができなかったのだ。それが今、Airbnbに登録するだけで集客が可能となり、宿泊客とのやり取りや宿泊客が部屋をでた後の清掃等の手間を厭わなければ、ゲストハウス運営は個人でもできるように。ハードルは大きく下がったのだ。

■「エアビーでまわす」と収益が出るのか?

予約さえ入れば収益が出る計算となる。例えば京都でいえばJR「京都」駅、大阪なら各線「なんば」駅界隈で、グレードや築年にもよるが徒歩10分圏内で40㎡10万円位の賃貸マンションを見つけてゲストハウス仕様にするとしよう。

グレード次第だが、周辺のホテルが1泊8,000円、あるいはそれより安めの6,000円の設定として、そのうち、安めの6,000円の宿泊料を設定するとした場合、家賃100,000円÷宿泊料6,000円は16.6となる。つまり、17日以上すなわち月に6割程度以上稼働すれば、賃料はペイできる計算になる。もし、宿泊料金を7,000円とし、稼働率8割にできれば月々68,000円、収入が家賃を上回ることになり、数ヶ月で家具等の初期投資は回収できる。
立地と価格さえ間違わなければAirbnbを利用したゲストハウスは、今のところ収益が出るというわけだ。

もちろん、今後も海外からの観光客の増加などは続くはずで、ゲストハウス需要は無くなりはしない。むしろ増えていく。ただ、これから「エアビーでまわす」事を検討するのであれば、ライバルが増えても自身の部屋が選んでもらえるように考えることはもちろん、行政の動向を注視していくことも大事だろう。

マイナス金利という言葉をご存じだろうか。経済ニュースや新聞を読む方は聞いたことがあるかもしれない。マイナス金利とは、現金や債券などの金融取引において金利がマイナスになる場合を指す。最近そこから派生して住宅ローンでも使われる。住宅ローンで払う利息額より住宅ローン控除額のほうが大きく、実質マイナス金利のような恩恵を受けられることを意味するのだ。
最近、金融緩和を進める欧州諸国の一部の国債金利がマイナスになったことがあった。本来、お金を借りる側が貸し手に利息を払うのに対して、マイナス金利になると、貸し手が利息を払う。借り手は、お金を借りてなおかつ利息まで払ってもらえるという珍しい現象が起きているのだ。
しかし、住宅ローンにおけるマイナス金利の意味は少々異なる。現在の住宅ローン金利が最低水準にあるのは事実だが、マイナスではない。冒頭で説明したとおり、ローンの利息額よりローン控除などの優遇措置で戻ってくる金額のほうが大きく、実質マイナス金利のような恩恵を受けられることを意味する。
11年目以降に繰り上げ返済すると支払う利息がぐっと減る
超低金利と住宅ローン控除を活用する返済のコツは2つある。1つは返済期間を長くして返済額を少なくしたり、借入額を増やしたりして、返済開始10年間でもらえるローン控除額を増やすこと。もう1つは控除がなくなる11年目以降に期間短縮型の繰り上げ返済を行い、残った利息を減らすことだ。
具体的には、自己資金を頭金として支払わず、手元に残してあえて借入額を増やす。そして、11年目に手元に残した自己資金などで繰り上げ返済することだ。あくまでも頭金としての資金が用意できている場合に、住宅ローン控除の恩恵を最大限受けるための返済方法だ。
現在の金利なら住宅ローンを借りることで、当初10年間は支払利息額を超える控除を受けられる可能性が高い。しかし、ローン控除額を増やすために借入額を増やす返済方法の最大のリスクは金利上昇だ。なぜなら金利が上昇すると35年間で払う利息額が、10年間で得られる控除額をすぐに上回ってしまうからだ。急な金利上昇に対処するには、資金を余分に手元に残し、いつでも繰り上げ返済できるようにしておくことが大切だ。