月別アーカイブ: 2015年6月

2015年度からフラット35の種類が増えている。「ダブルフラット」と「リフォーム一体型」だ。いずれも取り扱う金融機関は限定されるが、フラット35を柔軟に活用できる点で、注目したい。
まず、「ダブルフラット」とは何か?
“ダブル”と言っているとおり、「フラット35」の住宅ローンを2本組み合わせて借りられる利用方法だ。
「フラット35」は、最長35年の固定金利のローンではあるが、基本となる返済期間21年以上35年以下の場合と返済期間15年以上20年以下の場合で金利が異なる。この15年以上20年以下のものを通称で「フラット20」と呼んでいる。金利はフラット20のほうが低い。
2015年6月の適用金利の場合を例にすると、フラット35で1.54%~2.15%(金融機関で金利は異なり、最頻金利は1.54%)、フラット20で1.31%~1.92%(最頻金利1.31%)になる。
※いずれも融資率9割以下の場合。9割を超える場合は金利が高くなる。
これまでは、フラット35の借入額すべてが同じ返済期間でしか借りられなかったが、ダブルフラットを取り扱う金融機関であれば、フラット20とフラット35を組み合わせたり、同じフラット35でも返済期間を25年と35年で組み合わせたりといったことが可能になる。
メリットは、一定期間経過後の住宅ローンの毎月返済額を軽減することにある。
例えば30歳で子どもが生まれたばかりという人が、1本のフラット35で全額35年返済にするのではなく、ダブルフラットを利用して一部を15年返済にするとしよう。返済開始後の15年間は毎月返済額が多くなるが、15年返済分が完済される16年目以降は毎月返済額が減るため、子どもの高校進学以降の教育費に回すことができる。
15年返済や20年返済の借入にはフラット20の金利が適用されること、返済期間が短いほど利息が少なくなることから、利息削減効果が大きいというメリットもある。住宅金融支援機構の試算で後者の例を見ると、総返済額は約231万円も少なくなる。
次は、「フラット35(リフォーム一体型)」。
フラット35の利用者で中古住宅の割合が増化傾向にあるが、中古住宅の購入時にリフォームをしてから入居する事例が増えている。中古住宅の購入資金とリフォーム工事の資金をひとつにまとめて、フラット35で借りられるというものが、リフォーム一体型だ。
気になる金利は、2015年2月の金利(基本となるフラット35の最頻金利1.37%)を底に、上がったり下がったりしている。この状況はしばらく続くと思われるが、依然として史上最低水準にある。
中古住宅の流通活性化が求められるなか、フラット35のリフォーム一体型に注目が集まったが、ほぼ同時期にダブルフラットの取り扱いも開始されていた。フラット35には、長期固定金利という安心感があるだけでなく、融資基準が明確であったり、万一の救済措置の選択肢があったりと、民間金融機関の住宅ローンとは異なる魅力がある。一方、融資額や借り方の柔軟性などで使い勝手が悪い点はあるが、バリエーションが増えたことで一定の改善がなされた。

投資用物件の買い時感については、「買い時だと思う」(40.1%)と「間もなく買い時が来ると思う」(16.2%)を合わせると56.3%が買い時と回答。前回調査(平成26年5月)より2.3ポイント減少。「買い時はしばらく来ないと思う」が前回調査より2.3ポイント増加し43.6%という結果となった。

1年後の不動産価格の予測は、「上がる」が55.6%と前回調査に比べ4.1ポイント増加、「下がる」の9.8%を大きく上回る。

1年後、不動産投資に対する融資(ローン)金利予測では、「金利は上がると思う」が26.4%と前回調査から10.7ポイント減少。「ほとんど変わらないと思う」が前回より10.6ポイント増加し、70.1%という結果となった。

この先の1年間で投資をしたい投資商品(複数回答)については、「不動産投資」が66.1%、「株式(日本株・外国株)」が47.6%、「REIT(不動産投資信託)」が25.8%。また、「海外不動産投資」も11.4%あった。

不動産投資のメリット(複数回答)については、「安定した副収入が得られる」が最も多く65.4%、次いで「資産形成(拡大)が図れる」56.7.%、「キャッシュフローによる運用益が得られる」が52.0%。

不動産投資に対する、今後の中長期展望では、54.5%が投資用物件の買い増しを検討したいとなっている。

投資用物件の購入を検討する上で重視するポイント(3つまで回答)は、1位「エリア・立地」84.5%、2位「利回り」63.8%、3位「価格」58.1%。

これから購入を検討したい投資用物件のエリア(3つまで回答)では、東京都都心5区が51.7%、東京その他23区が55.4%、東京都市部が25.0%、神奈川県横浜・川崎エリアが34.1%と、東京23区・横浜・川崎エリアの人気が高い。

これから購入を検討したい投資用物件の種類(複数回答)では、1位が一棟マンションで48.9%、2位が一棟アパートで48.7%、3位がワンルーム区分マンションで32.3%。

また、相続税対策について、「実施済み・検討」が58.4%。相続税対策として効果的だと思うものは「不動産を活用した対策」が83.2%となった。

住宅金融支援機構が1日公表したフラット35取扱金融機関が適用する6月の融資金利は、フラット35の「返済期間21年以上35年以下」(融資率9割以下)の融資金利幅が1.54~2.15%(前月1.46~2.08%)で2カ月ぶりに上昇した。取扱金融機関が提供する金利で最も多い金利は0.08ポイント上昇の年1.54%で、こちらも2カ月ぶりの上昇。「返済期間21年以上35年以下」で融資率9割超の場合の融資金利幅は1.67~2.28%(前月1.59~2.21%)。取扱金融機関が提供する金利で最も多いのは0.08ポイント上昇の1.44%で、こちらも2カ月ぶりに上昇した。