月別アーカイブ: 2015年5月

内閣府がこのほど発表した15年1~3月期の実質GDPは、前期比0.6%増で2四半期連続のプラス成長となった。14年4月の消費増税以降、落ち込みが続いていた住宅投資が前期と比べて1.8%増加に転じたことも一つの要因となった。今後も17年4月の消費再増税までは、住宅投資はプラス成長が続くと予想されている。

 住宅投資は4四半期ぶりのプラスとなった。それまでの減少は、消費増税の駆け込み反動が主要因だが、14年4~6月期がマイナス10.8%、7~9月期がマイナス6.4%、10~12月期がマイナス0.6%と徐々に下げ幅を縮小。今回の増加へとつながった。
 
 今後の増加基調が予想される住宅投資だが、日本銀行が5月21日に公表した「貸出先別貸出金」(四半期調査)でも、その流れが見てとれる。国内銀行が不動産業向けに行った新規貸出額(設備資金)は、前年同期を2.7%上回る3兆2183億円となった。05年3月の3兆2694億円以来の高水準だが、対前期で見た場合に3四半期連続で上回ったのはここ十数年見られなかったことだ。同じく日本銀行が調査している金融機関の貸出態度を測る調査でも、不動産業者はここ数年、金融機関の貸出態度が改善しているととらえるなど、環境的には追い風が吹いている状況だ。

マンションの価格指数118.1
国土交通省は4月30日、平成27年1月分の「不動産価格指数(住宅)」などを公表した。

これによると、全国の不動産価格指数(住宅総合)は、対前年同月比2.0%上昇の103.8だった。

このうち住宅地は、対前年同月比1.3%上昇の97.8。戸建住宅は対前年同月比2.1%減少の97.5。また、マンションは対前年同月比6.9%上昇の118.1となり、23か月連続で上昇傾向を維持している。

東京都の住宅総合価格指数、107.2
地域別にみると、南関東圏の住宅総合は、103.7(対前年同月比2.7%プラス)。このうち住宅地は98.3(同0.8%プラス)、戸建住宅は95.0(同2.3%マイナス)、マンションは115.0(同7.0%プラス)となった。

認定制度による「長期優良住宅」と「低炭素住宅」とは?

住宅の寿命を延ばす取り組みとして、「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」(長期優良住宅普及法)が平成21年に施行され、長期優良住宅の認定制度が始まった。

長期優良住宅に認定されるには、建物の基本構造部の耐久性が高いというだけでなく、基本構造部より耐用年数が短い配管などの補修や更新がしやすいこと、間取りの変更がしやすいことなどの厳しい条件があり、長期にわたって使用できる構造が求められる。これに加え、一定の住戸面積であることや、定期的な点検や補修等に関する計画が策定されているなどの維持管理についても、認定の条件に挙げられている。

また、地球温暖化につながるCO2の排出量を削減する取り組みとして、建築物の省エネ基準の見直しに加え、「都市の低炭素化の促進に関する法律」が平成24年12月に施行され、低炭素建築物認定制度が始まった。

まず、新しい省エネ基準では、屋根や壁、床などの断熱性のほか、冷暖房や給湯、照明、換気などの設備によるエネルギーや太陽光発電などの再生可能エネルギーも考慮し、石油、ガス、石炭、原子力等による一次エネルギーをどの程度消費するかを計算して総合的に判断するものになった。

「低炭素住宅」の認定基準にも、こうして計算した一次エネルギーの消費量がかつての省エネ基準よりも10%削減できること、低炭素に効果のある節水対策やHEMS(エネルギー使用量の見える化)の導入などを採用していることが条件となっている。

いずれの認定住宅の場合も、高い性能が求められるために建築コストが高くなるが、その代わりに税制や融資(金利)の面で優遇措置が用意されている。

認定住宅で受けられる優遇措置とは?

優遇措置の中でも特に大きな優遇となるのが、住宅ローン減税の拡充とフラット35Sの金利引き下げだ。

住宅ローン減税は、10年にわたり住宅ローンの年末残高の1%を所得税などから控除するもの。平成31年6月までは最大控除額が400万円となるが、認定住宅の場合であれば100万円上乗せされ、最大控除額が500万円に増額される。

また、全期間固定金利型の住宅ローン「フラット35」を借りる場合、認定住宅の場合であれば、当初10年間、適用金利が0.6%引き下げられる「フラット35S(金利Aプラン)」が利用できる。住宅金融支援機構の試算(融資率9割以下で借入額3000万円、返済期間35年、元利均等返済で金利が1.47%の場合)によと、フるラット35と比べて約174万円の利息が削減できる効果がある。

さらに、低炭素住宅や長期優良住宅については、「省エネ住宅ポイント制度」(平成28年3月まで)の対象になるので、発行期間であれば30万円相当のポイントがもらえる。

長期優良住宅については、固定資産税のメリットも大きい。新築住宅なら家屋に対する固定資産税が1/2に軽減される特例措置が、一戸建てで3年間、マンションで5年間適用される(平成28年3月まで)。長期優良住宅の場合は、軽減期間がそれぞれ2年間も延長されるからだ。

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